En büyük emlakçı kim? - Çetin Ünsalan

Ekonomist Çetin Ünsalan bugünkü yazısında lokomotif sektör olarak görülen inşaat sektörüne değindi. Ünsalan beli bir eylem planı içerisinde yapılmayan inşaatların artık ekonomiyi krize sürüklediğini belirtti;

Türkiye’de ekonomik olarak yapılanlara ve yapılmayanlara baktığımızda çok uzun bir liste saymak mümkün. Ne yazık ki çoğu hatalarla ve plansızlıklarla dolu bir eylem planı içerisinde tutmayan hedefler yaratma, sorunlu yapıyı çarpıklaştırarak içinden çıkılmaz hale getirme gibi bir çok başlığı ekleyebilirim.

Fakat bunların içinde biri var ki, üretimsizleştirilen ülkenin en önemli anahtarını oluşturdu. Körü körüne inşaat sektörüne yapılan yatırımlar ve kaynak aktarımı… İhtiyaçla bile örtüşmeyen, gayrimenkul mantığından uzak sadece inşaat yapıp, para kazanmak üzerine kurgulanan bir sistem.

Öncelikle şunun altını çizelim ki inşaat önemli ve lokomotif bir sektör. Ama ancak büyüyen ve gelişen bir ekonominin içinde… Siz şayet, tüm sektörleri göz ardı ederek, reel sektörü inşaattan ibaret tutar, fiktif değerler yaratılarak haksız zenginleşmelerin önüne geçmezseniz, günün sonunda herkesle birlikte o ekonomik model de çöker.

Oysa Türkiye mesela bir tarım ülkesiydi. Yine mesela dünyanın birçok otomotiv üreticisinin orijinal ekipman üretimini yapıyordu. Ostim’de NASA’ya parça üreten bile vardı. Bugün baktığınızda bile pırıl pırıl bir yazılımcı kadrosu var ama çarpıklık nedeniyle yurtdışına kaptırıyoruz.

Yani sözün özü, büyüyen, gelişen, üreten bir ekonominin ihtiyacı olarak gündeme gelen inşaat sektörü ve onu besleyen alt dallar değerlidir. Tüm reel sektörü çöpe atarak sadece inşaatla büyümek ve bunu da borçlanarak yapmak dünyanın en acemice yönetim biçimiydi; gerçekleştirildi.

Peki bu kadar değer verilen sektör, deprem kuşağındaki ülkenin ihtiyaçlarını karşıladı mı? Ona da koca bir hayır ile cevap vermek gerekiyor. Lüks konutlarla kısa süreli vurgun peşinde koşan ve bugün elinde kalan stokları 250 bin dolara vatandaşlık vererek yabancılara satmaya uğraşan, burada da fiyaskonun büyüğünü iliklerine kadar hisseden bir yapı ortaya çıktı.

Şimdi sormak gerekiyor: Değdi mi? Keşke bundan ders alındığını düşünsem, ama son teşvik uygulamalarından faiz açılımlarına kadar yaklaşımlara baktığınızda halen reel sektörü inşaat zanneden bir ekonomi yönetimi ile karşı karşıyayız.

Günün sonunda ortadaki stok, şişkin değerler, elde kalan binalar ve Türkiye’de sektörlerin yurtdışı borçluluk oranı yüzde 30’lardayken, yüzde 70 ile rekor düzeyde sıkıntıya neden olan ve bankacılık sistemini de risk altına sokan bir yapı kaldı elimizde.

Bu sektörde eldekileri satmaya çalışan ve uğraş verenler var. Bunlar, yıllarca mesleğe esnaf olarak hizmet eden emlakçılar, daha büyük çaplı gayrimenkul danışmanlık şirketleri ve özel projelerin kendi kendini emlakçı ilan etmiş halleri ile herkes şu an far görmüş tavşan gibi duruyor.

Binaları dikerken son derece kritik bir kurum olan TOKİ’yi amacından çıkarıp, en büyük müteahhit haline dönüştüren yapı, bugün de ne yazık ki kamu kurumlarını ve bankaları en büyük emlakçı pozisyonuna düşürdü.

En güzel örnek Sosyal Güvenlik Kurumu… 2015 – 2019 döneminde haczettiği 305 bin gayrimenkul ile en büyük emlakçı olarak ortada kalakaldı. 2020’nin bilançosunun ağırlaşarak devam ettiğini tahmin etmek için medyum olmaya gerek yok.

305 bin gayrimenkulün ise sadece bin 328 tanesini satabildi. 305 bin konutun karşılığı ne peki? 69 milyar TL… Bu kadarlık alacağı için, şimdi emlak piyasasında oyuncu haline gelerek parasını tahsil etmeye çalışıyor. Kendi açısından da yüzde 100 haklı…

Onun hedefi 69 milyar TL… Bunu elde edebilmek için piyasadaki değerinin çok altında elden çıkaracağı bir gayrimenkul stokuyla sizce sektörü nasıl etkiler? Zaten fiyatlar çok şişkin ve yerle bir olma riskini barındırıyor.

Fakat bu bankacılık sistemini sıkıntıya sokacağı için engellenmeye çalışılıyor. Gelecek kuşakların sahiplik duygusunun olmadığını, pandemi sonrasında ofis kavramının tartışıldığını da dikkate alırsanız manzara çok hoş değil.

Bir de üzerine, çok haklı olarak SGK parasını tahsil etmek için ucuza satışa çıkarsa seyreyle gümbürtüyü… Peki bunu kaç kişi konuşuyor? Kimse… Çünkü ortaya çıkacak tablo kimsenin işine gelmiyor. Gayrimenkul piyasasının aktörleri halen bir ‘yaşam stili sunma’ derdinde. Ortada stillik bir yaşam kalmış gibi…

Sorun çok büyük ve gerçekten artık neşter vurulması gerekiyor. Kimin ne yüzdesi varsa, artık feragat etsin de sektörü de, Türkiye ekonomisini de kurtaralım. Zira bu yapı hiç sağlıklı değil. Bunu bilenler de elinde nakit parasıyla pusuda bekliyor. Tıpkı 99 Depremi’nde 500 bin dolarlık daireleri beşte bir fiyatına topladıkları gibi…

Bu yazı Para Analiz'den alınmıştır