IMF mesajı verdi: İnşaat balonu söndü, finansal kriz riski başgösteriyor

Bugünün favorisi Karar Gazetesi, attığı başlıklarla önce gündeme damga vurdu, sonra da gevrek kahkahalar attırdı bana. Herkesin üstünde durması gereken başlık şu:

Nitekim ABD saatiyle 10:00’da dolar/TL 5.85, ParaAnaliz’de yazdım, Çarşamba TL’nin Kıyamet Günü olabilir. Şöyle diyor Karar: “Ana muhalefet lideri Kemal Kılıçdaroğlu’na şehit cenazesinde yapılan saldırı, toplumun neredeyse tüm kesiminden tepki topladı. Fakat iş dünyası sessizliğe büründü. En ufak gelişmede kurumsal açıklamalarda bulunan iş dünyasının bazı temsilcileri saldırıyı sadece sosyal medya hesapları üzerinden eleştirdi."

Çok doğru, bugün Türkiye’de iktidar şehit cenazesinde son görevini yapan meşru muhalefet liderine “Orada ne işin var? Halkı tahrik ediyorsun” diye hesap soracak kadar demokrasi, terbiye ve akıl-izandan uzaklaşacak kibre büründüyse, kendine oy vermeyen halkın %50’ni FETÖ-PKK bağlantılı süprüntü diye gözden çıkardıysa, bunun iki büyük suçlusu var. Medya ve  iş dünyası.

İş dünyası AKP’nin pompaladığı pembe hayallere kapılıp iki kuruş fazla kazanmak uğruna onu yaşatan en temel prensipler olan, demokrasi, serbest piyasa ve bağımsız denetim kurullarından desteğini esirgedi. AKP göbeğinden çatır çatır çatlıyor, ama arkasında bıraktığı senede yüzde 7 büyüyen, tüm dünyaya parmak ısırtan Türkiye efsanesi öylesine cazip ki, o morfinden damara vuran, atamıyor alışkanlığı bir türlü. Bu alışkanlığın en çarpıcı ve trajik örneği de inşaat-konut sektörü. Yine Karar’dan bir başlık:

“Konut  sektörü yeniden canlandı.” Bu başlığa da kahkahalarla güldüm. Haber şöyle devam ediyor: Konutder Başkanı Altan Elmas, bahar dönemine girilmesiyle birlikte konut sektöründe yeniden bir canlanma olduğunu vurguladı. Elmas “Faiz oranlarının da düşmesiyle birlikte vatandaşlarımızın ciddi anlamda konuta yöneleceğini söyleyebiliriz” ifadelerini kullandı.

Rakamlardan oldum olası hoşlanmadım, size o  konut sektörünün nasıl canlandığını iki grafikle göstereyim:

Yıllık konut satışlarını 2018 düzeyinde tutmak için dahi markalı konut inşaatçıları akıl almaz bir dampinge gitmişler:

 

Tabii bu veriler acı gerçeği tam yansıtmıyor. Bir de satmak için nakit ödeyene dev indirimler, inşaatçının sağladığı uzun  ve ucuz finansman imkanları var. Nereden mi biliyorum. TEM’de arabayla bir tur atın, koca koca boş binalara serilen dev afişlerden görürsünüz inşaatçının nasıl sıkıştığını.

Resesyonda olan sadece konut, değil ticari emlak da çöküş halinde. Wakeman & Cushfield raporundan okuyorum: “Yeni ofis alanlarının da devreye girmesi ile birlikte gayrimenkullerde genel olarak, boşluk oranı 2019’un ilk çeyreğinde yüzde 24.98’e yükseldi…. Kısa vadede fiyatların ise alıcı beklentilerine yaklaşması bekleniyor. Ek olarak kiracı lehine ortamın orta ve uzun vadede devam edeceği tahmin ediliyor."

Türkiye’de hiç bir zaman klasik anlamda bir konut balonu olmadı. Bir beklenti balonu vardı.  Zenginlerin hep prim yapacak gibi dağda, bayırda her konutu daha inşaat aşamasında kapması ve müteahhitin “Bu kerizler oldukça ne yapsam satarım” beklentisinden oluşan bir balon.

Bu balon söndü. İpotekle ev alan, başını sokmak için yuva alanların tuzu kuru. Kent içinde makul fiyata ikinci el ev satanları da kasmaz. Ama, zengin yatırımcı en az bir yüzde 30-40 çizecek ana paradan. Müteahhitlerin ise en az yüzde 50’si iflas veya sermayeyi kediye yükleme yoluyla, AKP’nin onlara açacağı yeni rant meralarında  yeni serüvenler arayacak.

Heyhat, bu tasvir etiğim, Rahmetli Schumpeter’in  gözlediği kapitalizmin yaratıcı yıkımı değil. Papaz bankalarda kaldı. IMF’nin son günlerde yayınladığı bir araştırmaya göre, bu tür konut balonları sönen ülkelerde finansal kriz riski de baş gösteriyor.

4 Nisan tarihli “Assessing the Risk of the Next Housing Bust” (Sıradaki konut çöküşü riskini hesaplamak) başlıklı incelemesinde IMF araştırmacıları konut fiyatlarındaki devinimin nedenlerini ve ilerleyen dönemlerde reel milli gelir büyümesine etkilerini ekonometrik modeller kullanarak incelemiş.

Sonuçları şöyle özetleyebilirim. Konut fiyatlarında gerileme genelde en az üç yıl veya daha uzun sürüyor. En yüksek konut fiyat dilimi ne kadar sert bir gerileme yaşarsa, konut resesyonu da o denli uzun sürüyor. Burada Türkiye’den bahsedilmese de,  en fahiş konut ve apartmanların satıldığı İstanbul’da fiyatların artık nominal olarak dahi gerilemeye başlaması, tüm konut pazarının bir kaç yıl daha durgunluk içinde kalacağına delil teşkil edebilir.

Bu nokta önemli, çünkü ona girdi sağlayan işkollarıyla birlikte GSYİH’nin takriben yüzde 10’nu üreten bir sektörün resesyonda kalması istihdam ve sabit sermaye yatırımları açısından çok olumsuz bir gösterge olarak algılanmalı. Daha basit konuşayım. İnşaat paydos ettiğinde, yalnız işçi, kalfa, mimar işsiz kalmıyor. İnşaata sağladığı girdinin toplam ciro içindeki payına doğru orantılı olarak tahta işçiliğinden, seramik ve demir-çeliğe kadar her endüstriye yayılıyor zalim hastalık.

Keşke bu satırları amatör olarak ekonomiyle ilgilenenler kadar iş dünyasının burnundan kıl aldırmayan, kadrosunda ekonomist bulundurmayan, dışarıdan danışmanlık hizmetlerini de elin tersiyle iten patronları okusa da önümüzdeki üç yıl için planlarını yaparken en azından göz önünde bulundursalar.

IMF uzmanları modeli bir adım daha geliştirerek, yukarıda bahsettiğim türden konut resesyonun sonraki dönemlerde GSYİH üzerinde etkisini de ölçümlemişler. Konut pazarında yüksek fiyatlı binalarla çifte haneli fiyat daralması her yüzde 12 daralma için GSYİH’i üç yıl içinde yüzde 0.3 yavaşlatıyor. Bizde satılan konutların fiyat dağılımını bilemem, ama TL500 bin üzerinde az sayıda konut olduğunu düşünürüm. Hadi, diyelim, bu durgunluk GSYİH’den 0.6 puan traşlasın. Az değil, çünkü Türkiye artık cari açık ve enflasyonu azdırmadan en fazla yüzde 3-4 büyüyebiliyor. Bunun yüzde 20’sini yitirmek çok ağır bir darbe.

En sonra olarak kahraman araştırmacılar konut pazarından daralma ile finansal kriz riski arasındaki bağlantıyı ölçmüşler. Yukarıda bahsettiğim türden bir daralma finansal kriz riskini yüzde 10 yükseltiyor.

Türkiye örneğinde bu da mantıklı.  İnşaata verilen krediler 55 milyar dolar civarında. Bunun yarısı Hazine garantili YİD kredileridir, batmaz, ama gerisi?  Satılması zor ve sürekli fiyatı düşen konut stoku ile teminatlandırılmış müteahhit kredisi. Tutarı bu da günkü kurla TL140 milyar filan eder.

İşte bu yüzden Berat Albayrak konut ve ondan da beter durumda olan enerji sektörü kredilerini bankalardan cımbızlayıp bir Fon’a devretmek istiyor. Haklıdır da, ama şu sorulara cevap bulunması lazım. Bir, bunları IFC ve EBRD dışında kim alacak? İki, kaça alacak ve kaç yılda tasfiye edeceksin? İşin püf noktası ise, banka bilançosunda TL1’den kaydettiğin krediyi 50 kuruşa, belki 30 kuruşa Fon’a devredeceksin. Bankanın zararını kim karşılayacak?

Ekonomide yeşil filizler görenler onların inşaat sektörün mezarın üstünde türediğini de gözden kaçırmasın.


Bu yazı Para Analiz'den alınmıştır.