Mar 19 2019

Konut fiyatları düştü, ev almak için doğru zaman mı?

Konut fiyatlarında son aylarda gözle görülür bir düşüş yaşanıyor. İnşaat sektörünün ekonomik krizden payına düşeni fazlasıyla alması ve piyasada konut fazlasının oluşması nedeniyle fiyatlarda bir gerileme söz konusu.

Ancak fiyat düşüşü tek başına konut almak için yeterli bir gerekçe mi? Farklı dinamikler de konut alımında devreye giriyor ve oturmak ya da tasarruf için ev alanları etraflıca düşünmeye itiyor.

Paraanaliz'de yayımlanan analiz, hem tasarruf hem de ev ihtiyacı için konut alacaklara önemli tüyolar veriyor. 

Analizde şu tespitlere yer veriliyor:

Elbette ev veya herhangi bir konut almaya karar verirken tek ölçüt konutun fiyatındaki değişim değil. Kredi kullanılacaksa kredi faiz oranlarının seyri, eğer yatırım amaçlı konut alınıyorsa alternatif yatırım araçlarının getirisi de hesaba katılmalı.

Konut fiyatları bir miktar artıyor olsa da bu artış enflasyon oranının çok altında kalıyor. Fakat acaba bu enflasyona göre düşüş hızlanarak mı sürecek, hatta mutlak, nominal bir düşüşe mi evrilecek, yoksa bir noktadan sonra düşüş duracak hatta çıkış başlayacak mı?

Bu soruların cevabı için gelin öncelikle TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne bakalım.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 2019 yılı Ocak ayı ‘Konut Fiyat Endeksi’ (KFE) verisini açıkladı. Buna göre, KFE Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, yüzde 7.6 artarak 271.27 seviyesinde gerçekleşti.

Türkiye’deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilerek, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) (2010=100), 2019 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 0.74 oranında azalarak 224.83 seviyesinde gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 4.00 oranında artan HKFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 13.59 oranında azalış gösterdi.

Üç büyük ili hesaba katacak olursak fiyat artışları şöyle: İstanbul’da konut fiyatları yüzde 3.2, Ankara’da yüzde 8.6, İzmir’de yüzde 3.5 arttı. Bu bakımdan ocak ayı itibarı ile yüzde 20.35 olan enflasyon oranına göre en çok ezilen konut piyasası İstanbul ve özellikle geçen sene büyük bir artış trendi yakalamış olan İzmir.

Peki konut kredisi faizleri ne durumda? Rakamlara baktığımızda konut kredisi faiz oranlarının ekim ayındaki yüzde 29’luk seviyesinden şimdilerde yüzde 23’e gerilediğini görüyoruz. Daha fazla geriler mi? Şu ana kadar seçim nedeniyle faiz oranları, bilhassa ihtiyaç ve konut kredilerinde kamu bankalarının da desteğiyle faiz oranlarının nispeten düşük seviyelerde kalması için uğraş veriliyor. Enflasyonun da az da olsa baskılanması buna yardım ediyor. Seçim sonrası bu kampanyaları sürdürmek o kadar istenir olmayabilir ve üstelik bankalar açısından zor da olabilir. Enflasyonun hızlı düşeceğine inanılıyorsa faiz oranları bir parça daha düşer elbette fakat bunun için sıkı bir maliye ve para politikasının uygulanması gerekecektir ki bu da kişisel gelirleri, maaşları reel olarak daha da aşağıya çekecek demektir.

Bütün bunların yanı sıra acaba isteseler bile inşaatçılar ellerindeki konutların fiyatını yeterince düşürebilirler mi? Bir kısmı evet. Özellikle kredi ödemekte zor duruma düşen kimi inşaatçılar bir kısım konutları maliyetinin bile altına verebilir. Fakat büyük inşaat şirketlerinin markalı konutlarının böyle bir yola gitmesi hem eldeki diğer konutların da değerini azaltacağı için hem de maliyet altı satışın büyük çapta yapma yolunun çıkmaz oluşundan hemen hemen imkansız. Hele de inşaat maliyetlerinin düşmek bir yana oldukça hızlı arttığını düşünecek olursak. (Aşağıdaki grafikteki maliyet çizelgesinin son aylarda aşağı kırılmasının düşmek değil yükselme hızının bir parça azalması olduğuna dikkat!)

Önümüzdeki birkaç ay, belki bir yıl konut fiyatları enflasyonla erimeye devam edecek. Fakat muhtemelen bu giderek daha az böyle olacak. Çünkü inşaat maliyetleri yeni üretilen konutların fiyatlarının hızlı düşmesini imkansız kılıyor. Buna mukabil kriz nedeniyle elindeki konutları (borç ödemek vb için) satmak zorunda hisseden vatandaşlar veya inşaatçılar olacaktır. Kredilerin enflasyonla kıyaslandığında daha da hızlı düşme ihtimali de zayıf. Alternatif araçlar şimdilik daha kârlı olsa da gerçek bir getiriye sahip değiller. O takdirde kısa vadede herhangi bir “okasyon” konut için parayı kısa vadeli olarak bağlamak ve uygun bir fırsat peşinde koşmak yatırım için daha doğru. Fakat yatırım için değil ev ihtiyacınız olduğundan almak istiyorsanız…

Daha birkaç ay konut fiyatları enflasyona ve diğer yatırım araçlarına yenilecek gibi görünüyor. Fakat ihtiyaçtan ev almak isteyenler için parasını kısa vadeli TL veya döviz hesaplarında ya da yatırım fonlarında tutup, uygun bir fırsat için uyanık olmaları, çok çok da düşecek diye uzun zaman da beklememeleri mevcut parametrelere bakıldığında en mantıklı karar olabilir.

Haberin tamamını buradan okuyabilirsiniz