Guldem Atabay
Şub 01 2018

Yavaşlayan konut sektörü için 'Bauspar sistemi' işe yarar mı?

 

2017 yılında elde edileceği artık kesinleşen yüzde 7'lik GSYİH büyümesinin ardından, AKP hükümeti birçok yetkili ağızdan 2018 için belirlediği yüzde 5'ten daha düşük bir büyüme rakamına tahammülü olmayacağını açıkladı.

Ancak, baz yıl etkisi ve geçtiğimiz yılın geçici vergi indirimleri yüzünden 2018-2019’da büyüme yüzde 3,5-4,0 aralığına sıkışmış görünüyor. Erken seçimler çoktan yazılıp çizilmeye başlamışken de büyümenin yavaşlayan seyri AKP yönetimi açısından iyi bir haber değil.

Bu nedenle, küresel piyasalarda başlayan mevsim değişikliği Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerden fon çıkışlarını hızlandırmadan ve seçimlerden önce elbette hükümet, 2018 yılının ilk çeyreği bitmeden çok çeşitli sektörler için çok katmanlı yeni bir teşvik/destek planı ilan edecek. Kredi garanti fonunun 2018’e genişletilmesi ise büyük planın parçalarından sadece bir tanesi.

İnşaat, Türkiye'de büyümeye her dönem önemli katkı yapan bir sektör.  Hele mevcut AKP yönetimi döneminde hükümetin ekonomi yönetimi başarısının amiral gemisi göstergelerinden birine dönüşmüş halde. Şimdilerdeyse, söz konusu sektörde işler o kadar iyi gitmiyor.

Merkez Bankası her ay konut satışlarının seyri ile ilgili veri açıklıyor.  Son gelen rakamlara göre, 2017 yılının dördüncü çeyreği boyunca konut piyasasında devam eden bir yavaşlama var.  

Toplam konut satışları son çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 7 oranında düşmüş durumda.  

Tüm reklam ve satış kampanyalarına rağmen, yavaşlama hem mevcut hem de yeni ev satışlarını da kapsayarak geniş tabanlı görünüyor. Toplamda yüzde 30 paya sahip ipotekli ev satışlarının son çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 25 oranında gerilediğine vurgu yapmak gerek.  

Bu kadar önemli bir düşüşün temelindeyse konut kredisi faizlerinin 2017 yılının son çeyreğinde yüzde 12,9'dan yüzde 13,8'e çıkması ve hatta Ocak 2018'in ortalarından itibaren yüzde 14,3'e yükselmesi olduğunu atlamamak gerek.  

Geçtiğimiz çeyrekte konut satış rakamları zayıflarken, konut sektöründeki fiyat artışlarının benzer şekilde sönük gidişi dikkat çekici. REIDIN Konut Emlak Fiyat Endeksleri, sene başında yüzde 20’lere varan konut fiyatları artışlarının yarı tempoya düşerken yüzde 12 olan tüketici fiyat enflasyonunun bile gerisinde kaldığına işaret ediyor.  

Konut stokundaki artış benzer şekilde 2017 kira artışlarını da enflasyonun altına, yaklaşık yüzde 8-9 aralığına çekmiş durumda.   

 

Bu verilerin hepsi alt alta konup bakıldığında, 2008’de IMF programının bitişinden bu yana AKP’nin büyümenin lokomotifi olarak konumladığı inşaat sektöründe işlerin eskisi kadar iyi gitmediği ortaya çıkıyor.  

İnşaat sektöründeki aktiviteyi istihdam ve çimento, demir-çelik-cam- toprak-ahşap gibi yan sektörleriyle beraber uzun yıllar boyunca canlı tutabilmek bizzat Cumhurbaşkanı tarafından isteniyor. İşte bu nedenle, hükümet büyümeyi yüzde 5 ve üzerine taşıyacağına inandığı teşvik paketinin içinde inşaat sektörünü sağlam tutmak için yepyeni bir destek şekli belirlendi.

 

https://image.piri.net/resim/imagecrop/2018/01/29/10/25/resized_d35f0-fc652194ytsinfo1.jpg

Ve böylece, Almanya'dan Dünyaya ihraç edilen "Bauspar Sistemi" artık Türkiye’ye de geliyor. Kavramsal olarak konut sektörü için "sözleşmeli tasarruf planı" olarak açıklanabilecek “Yapı Tasarruf Sandığı Sistemi” AKP'nin Türkiye'de konut talebini artırmak için sunduğu yeni teşvik paketi.

1800'lü yılların sonlarında Almanya'da hayata geçirilen sistem uzun yıllardır Avrupa yanında ABD, Hindistan, Çin, Güney Afrika, Brezilya, Avustralya, Yeni Zelanda dâhil daha birçok ülkede uygulamada.  Sistem sadece yeni ev alımlarını değil, tadilat işlemlerinde, konut kredilerinin daha hızlı kapatılmasında ve konut amaçlı diğer kullanımlarda da kullanılabilecek.

"Bausparen" in kitabı tanımı, bir tasarruf dönemini bir ipotek (mortgage) kredisi alma hakkına bağlayan sözleşmeli bir tasarruf planı oluşu. Bauspar sistemi, mevduat ve geri ödemelerden oluşan, kendi kendini idame ettiren bir fon yaratılması üzerine kurulu. Türkiye’de ismi Yapı Tasarruf Sandığı (YTS) olarak konulan sistem, konut edinmek isteyenlerin belirli bir süre boyunca yaptıkları tasarruf karşılığında, piyasa koşullarından bağımsız olarak, düşük faiz oranlı kredi kullanmasını öngören bir konut finansman modeli. Konut edineceklerin tasarrufları ve bu tasarruflar karşılığında kullandıkları krediler için uygulanan faiz oranları piyasadaki faiz oranlarından daha düşük düzeyde sabitlenmekte.

YTS sistemi Almanya’da uygulanan hali belirleyici olarak, tasarruf sözleşmesi yapılması, tasarruf dönemi, yapılan tasarrufların geri alınması, devlet katkısı, kredi kullanımı ve kredi geri ödemeleri olmak üzere beş aşamalı bir yapıya sahip. Sistem özellikle alt gelir grubunu hedefliyor. YTS kapsamına girecekler ilk aşamada anlaşmalı bir kurum/banka ile tasarruf sözleşmesi yapacak.

İkinci aşamada ise sözleşme kapsamında belirtilen süre içerisinde her ay düzenli olarak prim ödemesi yapacak. 3. aşamada sürenin dolması ile birlikte devlet katkısı ile birlikte tasarruflarını toplu bir şekilde alabilecek. 4. aşamada alacağı konut için sözleşmede belirtilen faiz oranı doğrultusunda kredi kullanabilecek. 5. Aşamada ise bu kredinin ödemelerini anlaşma yaptığı kuruma belli taksitler ile ödeyecek.  

YTSler’in en önemli avantajı birikim ve kredi aşamalarında önceden belirlenen, piyasa koşullarından bağımsız, sabit bir faiz oranı üzerinden işlem yapılması. Böylece, kontrat sahibi belirlenen dönem boyunca faiz oranlarının piyasada meydana gelen dalgalanmalardan etkilenmiyor.

Bir diğer avantaj da borç kullananların kredilerini erken kapatmak istemeleri halinde herhangi bir ceza ödemesi ile karşılaşmamaları. Kontrat sahibi eline toplu para geçmesi halinde bunu cezai faiz ödemeden sistemde mevduat hedefini yakalamak için kullanabiliyor.  

Teoride, bu tür yapılar Türkiye gibi tasarruf sorunu olan ülkelerde finansal sisteme de destek atmış oluyor. Bireylerin sisteme yaptığı katkılar yanında Çek Cumhuriyeti, Macaristan ve Slovakya’da sırasıyla yüzde 25, yüzde 30 ve yüzde 40 olarak belirlenen devlet katkısı da sistemin başarısına katkı sağlayan faktörlerin başında.

Fakat tabi, bu sistemin işlemesi için bir takım ön şartlar da var. Yüksek enflasyon ve konut fiyatlarında yaşanabilecek sıçramalar Bauspar sisteminin başarısına engel.  Türkiye’de çift haneli enflasyon ve konut fiyat artışlarının tarihsel verilerine bakıldığında uygulamada, ilgi çekmede zorluklar yaşanacağı ortada.

Bauspar sistemini başarıyla uygulamış tüm ülkeler aynı zamanda Almanya’nın Bauspar kanunu da benimsemeleri ve birçoğunun sisteme güven oluşturmaya yardımcı olmak için "özel bir yedek fon" oluşturmaları da Türkiye açısından önemli örnekler.  

Bauspar sistemi yıllarca bir çok ülkede iyi denenmiş bir uygulama.  Türkiye’de konut edinmek isteyen alt gelir gruplarının yanı sıra Türkiye'nin inşaat sektörüne de katkıda bulunacak bir düzen. Bununla birlikte, sistem AKP’nin aradığı şekliyle yavaşlayan inşaat sektörüne hızlı bir şekilde düzeltme yapmayacak bir yapıda.  

Hükümet bu plan üzerinde birkaç yıldır çalışıyor ancak Bauspar sisteminin, ya da yerli-milli adıyla Yapı Tasarruf Sandığı’nın hemen bu yıl uygulamaya konması 2018-2019 yıllarında büyümeye katkıda bulunmayacak.  

Hele bir torba yasayla, olağanüstü hal döneminde getirilmesinin hiçbir anlamı yok. Sistemin tasarruf periyodu anlamlı konut talebi yaratmadan önce 5-10 yıl geçmesi gerekiyor. Bununla birlikte, bireysel emeklilik sistemi gibi, yüzde 20-30'luk bir seviyede devlet katkısı, Türk halkını bir ev satın almadan önce uzun yıllar tasarruf etmeye motive etmekte önemli bir katalizör niteliğinde.

Diğer yandan, Türkiye'nin yüksek enflasyonu ve konut fiyatlarındaki oynaklık, Bauspar sisteminin sağlıklı bir şekilde çalışması için önemli engeller olacak.

Ancak kim bilir… Belki de bu yeni düzenleme, AKP hükümeti açısından Türkiye'deki yüksek enflasyon oranı ile ciddi şekilde mücadele etmek için bir motivasyon haline gelebilir.